分析：澳洲各地房价被高估29.4%，悉尼独立屋中位价应降$45.8万（组图）

《悉尼晨锋报》3月6日报道称，新的分析显示，澳洲几乎所有首府的房价都被高估了，但专家表示，这并不意味着房价可能会回落到公允价值的水平。

AMP首席经济学家Shane Oliver对澳洲房地产研究所数据的分析发现，澳洲各地的房价被高估了29.4%。

在悉尼，房价被高估了近33%，根据CoreLogic的数据，这意味着独立屋中位价需要下降45.8万澳元左右，才能被视为“公允价值”。

布里斯班和堪培拉紧随其后，分别高估33.5%和31.1%，其次是阿德莱德（26.9%）和墨尔本（25.9%）。珀斯的中位价只需下降8.8%，就能回到公允价值。

Oliver于1983年12月开始比较各首府城市的独立屋中位价与平均租金，由于缺乏数据，不包括达尔文和霍巴特。

房价被高估的城市（图片来源：《悉尼晨锋报》）

当时，全国独立屋中位价为69569澳元，平均租金约为每周110澳元，这意味着每年可以从租金中赚取房屋价值的8%。

如今的独立屋中位价为1091938澳元，而平均周租金为574澳元，相当于年租金仅为房屋价值的2.7%。

Oliver表示，这一衡量标准的工作原理与股票的市盈率类似。

“这只是一个指南，对任何资产类别的估值都没有完美的衡量标准，但股市的一个关键方法是将股价与其潜在收益进行比较。”

“对于房地产市场，我们没有盈利，但我们有租金，你可以说，无论是出租物业还是自住物业，该建筑仍然有租金价值。”

“随着估值被进一步高估，它发出了一个警告，即如果出现问题，比如严重衰退或移民数量大幅减少，那么最终可能会出现房地产价格大幅下跌的时期。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

但他强调，这种情况不太可能发生，尤其是在今年年底利率有望下调的情况下。他说，低利率通常意味着高房价。“房地产市场不会有太多出错的空间。”

Oliver表示，如果加息幅度加大、降息速度放缓或失业率大幅上升，房价可能会回到公允价值，但这些情况在近期都不可能发生。

“或者，奇迹发生了，政府在5年内建造了120万套新房，最终出现了住房供应过剩。”

Oliver说，澳洲房地产投资者通常更关心资本增长，而不是租金回报，这意味着，如果价格继续上涨，他们的房产估值过高实际上对他们有利。

西太银行高级经济学家Matthew Hassan表示，尽管该指标确实突显出澳洲投资者寻求强劲的资本收益，但重要的是不仅要将租金与独立屋价格进行比较，还要与单元房价格进行比较。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

“尤其是在悉尼和墨尔本，租赁市场被单元房所主导。过去10年左右的时间里，单元房的价格涨幅低于独立屋。单元房市场实际上可能没有被高估，因为租金一直与单元房价格保持同步。”

联邦银行澳洲经济主管Gareth Aird表示，即便是对房地产市场而言，“估值过高”措辞也太强烈了。“我会用‘昂贵’这个词，除非你认为房价会下跌，否则你不能说房价被高估了。”

他表示，现金投资者不仅考虑资本收益，还考虑租金回报，尤其是在住房短缺给租金带来上行压力的情况下。“这种情况短期内不会改变。”

Oliver表示，长期以来一直有人预测，澳洲房地产市场处于泡沫之中，一旦利率在20世纪90年代创下历史新高后大幅下调，泡沫将从21世纪初开始破裂。

他说:“当然，这种情况没有发生，我们偶尔会出现回调，但随后利率再次下降，房地产市场起飞，或者我们会迎来一波非常强劲的移民潮。”

Oliver说，越来越多的人来到澳洲，确实给房地产市场带来了压力，但利大于弊。“如果过多地削减移民，就不会有建造房屋所需的工人。”

他说，这是降低房价的关键所在。“真正的解决办法是找到提供更多住房的方法，提供更多负担得起的住房。其中一部分必须是更密集的城市化，但我们也应该长远考虑，考虑在人们可以远程办公的偏远地区建造住宅。”

（Jo）