建筑工程停滞不前，10万人的住房问题悬而未决（组图）

KPMG的一份新报告发现，由于建筑成本飙升、劳动力短缺、缺乏足够的预售以及对建筑商失败的担忧，数万套可为Ballarat这样规模的城市提供住房的批准住宅的建设被搁置了。

该公司的城市经济学家Terry Rawnsley对澳大利亚统计局数据的分析发现，截至12月31日，超过3.7万套住房已获批准，但尚未开工建设，比五年平均水平增加了9%。

按照澳大利亚平均2.5人的家庭规模计算，这些“停滞不前”的住宅一旦建成，可以容纳近10万人，几乎相当于Ballarat或Toowoomba等偏远地区城镇的人口。

停滞不前的项目增加之际，住房和生活成本危机正在恶化，新住宅供应的缺乏推高了房价和租金。

与此同时，人们越来越怀疑Albanese政府能否接近未来五年建造120万套住房的目标。联邦财政部的最新数据显示，悉尼和墨尔本地方议会审批开发项目的等待时间激增至四个月，加剧了这一问题。

Rawnsley表示：“住房审批和开工建设之间总是有一段时间差，但目前的估计显示，这一类住房的数量异常多，这表明其他市场因素正在阻碍新建筑的建设。”

KPMG表示，高密度建筑行业的建设滞后最为严重，这是一个至关重要的行业，因为它有能力大规模交付住房。

目前，近三分之二已批准但尚未开工的住宅是联排别墅和公寓。这些高密度的建筑类型占悉尼和墨尔本近1.8万套建设停滞住宅的80%。

Rawnsley表示：“对于那些五层或更高的大型项目，成本已经计入其中，因此很难精打细算，攒钱把它们堆起来。”

“对于独立式住宅，你可以缩小体量，或者找到其他方法来削减成本。”

在悉尼，尽管批准数量有所下降，但截至12月底，已获批准但尚未开工的住宅数量仍保持在1.1万套以上。在墨尔本，由于维多利亚州开发商疲于应对大量新税收，去年第四季度停滞不前的住宅数量飙升25%，至6840套。

Rawnsley表示：“墨尔本的高密度开发项目仍面临着经济可行性方面的挑战。”

布里斯班也经历了停工住宅数量的急剧上升，但与悉尼和墨尔本不同的是，这种滞后是由独立住宅而不是公寓和联排别墅驱动的。

只有珀斯和阿德莱德逆势而上，两个市场的停滞建设的住宅数量在12月底都低于5年平均水平。珀斯没有经历与东海岸城市相同的成本压力，但阿德莱德的压力较小。

Rawnsley表示：“珀斯市场更关注绿地住宅。”

Rawnsley表示，悉尼的项目延误造成了“连锁反应”。与五年平均水平相比，首都地区批准但未开工的建筑数量增加了63%，而新南威尔士州偏远地区的建筑数量增加了20%。

Rawnsley表示，住宅开工面临的多重不利因素包括建筑成本上升和建筑工人短缺。

他补充说，破产的开发商创造了“僵尸审批”，这些审批可能永远不会以目前的形式建成，而为了让项目更可行，一些开发商正在减少一个地块上的住宅数量，瞄准利润率较高的更豪华的高端市场。

贷款经纪公司Stamford Capital上月对贷款机构进行的一项调查发现，由于缺乏可行性，投资者更愿意为豪华开发项目的建设提供资金，而不是为“平价”项目提供资金。

在接受Stamford调查的人中，有一半人表示，建设成本上升是更多经济适用房进入市场的头号障碍，其次是繁文缛节和规划障碍。

同一项调查还发现，由于贷款机构采取了更为谨慎的做法，金融申请时间(从首次与贷款经纪人接洽起平均为220天)激增了53%。

在需求方面，Rawnsley表示，利率上升影响了购房者的购买力，减缓了获得建设融资所需的预售。

新房价格上涨也是造成销售低迷的原因之一，这降低了新房相对于现房的价值定位。《澳大利亚金融评论》对分析师和经济学家进行的最新季度房地产调查突显了这一点。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters表示：“由于劳动力和投入成本上升，利率高企，数据显示人们倾向于购买二手房而不是新房。”

虽然KPMG分析的数据是针对已获批的住宅，但Rawnsley表示，规划延误也是一个主要问题，它无法确保在当前积压的住房得到缓解后，下一波项目得以启动。

“这些项目的规划过程非常漫长。开发商要想把项目从地下挖出来，必须跨过重重障碍。”

总部位于墨尔本的开发商Intrapac专门从事土地细分和联排别墅的首席执行官Max Shifman表示，由于政府扼杀了之前支撑这些大楼的投资者市场，开发商无法将高层项目建造起来。

他说，在近郊，联排别墅项目也不可行，除非大规模实施。Shifman表示，这需要一个更有效的规划系统，可以加快重新划分，比如对以前的工业用地进行重新划分

但他表示，不存在降低建筑成本的“灵丹妙药”。

他表示：“我们需要加快分区、规划和建筑审批，降低劳动力成本，提高生产力，并为住宅建设制定有意义的激励措施。”

proptech平台Coposit的联合创始人Chris Ferris表示，规划系统中的繁文缛节和缺乏预售是项目启动的一个巨大问题。该平台与开发商合作，帮助购房者以低首付购买期房。

“你需要一定程度的合格预售才能解锁建设资金。如果这是一个有200套房产的公寓开发项目，你需要出售50%的库存。但这些预售很难实现，是新住房供应交付的一个障碍。”

参考资料：AFR