跌跌不休，大陆房市如何复原？北大学者：房价再跌40%（组图）

尽管中国祭出「去库存」，由国企收购库存商品房，但房地产市场依然跌跌不休。北京大学经济学教授姚洋指出，房价会继续下跌，因为中央政府注入的资金太少。参照海外经验，他认为房价还要下跌40%，房市才会矫正。

尽管中国祭出「去库存」，由国企收购库存商品房，但房地产市场依然跌跌不休。中国房市示意图。（中新社）

姚洋6月25至27日在夏季达沃斯论坛现场接受专访，作以上表示。腾讯财经「经济大家说」专栏今天刊出专访内容。

针对当局上半年在房地产、促消费等推出一系列政策，姚洋说，回顾前5个月的经济表现，整体还是向好的，他调研的一些企业，反应也是「有些恢复」，但是还在继续「等待观望」，大家都希望政策层面可以有「大招」释放出来。

他指出，上半年在地产方面推出了人民币3000亿元（下同，约413亿美元）的保障性住房再贷款，后来扩大到5000亿，是个积极信号；消费领域推出了「以旧换新」。尽管大家还在赚钱，但觉得好像有压力，这个压力很多都是精神层面的，而不是实际层面的。

姚洋认为，中央政府在出招方面是比较谨慎的。首先，2008年的「四万亿」刺激政策造成了很多的后遗症。比如各地乱建一些项目，浪费了很多资源，还助长了腐败等等。第二，中央层面还是希望整个经济不要有过度的负债、过度的金融化、过度的房地产化。

他提到，从2018年开始，去杠杆、去债务化、去房地产化的整体趋势，取得了一些成效。如果再推出大招，可能就会抹杀这些成效。因此，中央推出政策比较谨慎，而且出的政策都是圈地式的，比较微观化。例如房地产行业的「保交楼」，就是微观政策，而不是「大水漫灌」的政策。

姚洋预计，当局下半年可能会有新政策推出，但也不太可能是众所期待的「大招」。

姚洋指出，当局上半年这些政策确实产生了一定的作用，但作用是脉冲式的。政策一发布，第二天销售额可能就增长了一两倍。但一周之后，效果基本上就消失了。分析发现，中古屋的交易一直还可以，现房（成屋）的交易也不错，但关键是期房（预售屋）的交易情况不太活跃。

他指出，房地产企业总是传出不稳定讯息，特别是大房企，项目多。其实一个项目出现问题，并不意味着其他项目也有问题，但老百姓并不知道，他们看公司不看项目，这会产生较大影响。

姚洋认为，单纯依靠需求侧的政策效果有限，尽管绝大多数城市取消了限购政策，但效果并不显着。原因主要在于供给侧依然面临较大风险。人们担心房企倒闭后，自己成为「冤大头」。

当被问及，房市经过半年调整，房价是否到底？姚洋指出，如果比较一下美国金融危机后的房价，它们跌得时间快但很深，但中国的调整时间长而且跌幅尚不足够，日本的情况更为长期，一直在下跌并跌幅较大。「这种调整必须跌到一定程度，市场才会反弹。」香港在亚洲金融危机后房价跌了一半，然后趋于稳定。

姚洋认为，房价跌幅需要达到40%，市场才得以矫正。中央政府目前判断市场调整差不多到位，所以要求地方采取措施稳定房价。但他认为房价会继续下跌，因为中央政府注入的资金量太少。同时，地方政府也没有积极性去扩大贷款规模，所以市场自然会继续调整。「如果让市场自由调节，房价必然还会下跌。」

在房地产政策方向上，姚洋认为需求端已经完全放开，未来应该更现实地处理供给端问题，比如取消预售制度。取消预售制后，银行应该「开闸放水」。

他建议，成立一个房屋储备银行，资金来源可以透过银行发行永续债，只需支付利息即可。地方政府可以从银行借款，收购房产，建成廉租房或保障房。