各城市涨跌不一，澳洲房价没有统一的趋势（组图）

在澳大利亚房价充满不确定性之际，有一个事实变得越来越清晰：目前并不存在所谓的全国性房地产市场。

珀斯、阿德莱德和昆士兰东南部的房价正在飞涨，而墨尔本的房价正在逐渐回落，悉尼的房价涨幅正在降温。堪培拉的房价几乎没有上涨，霍巴特的房价则有所下跌。

西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan在发布该行最新的《住房脉搏》报告时表示：“澳大利亚主要城市房地产市场的表现正出现越来越大的差异。”

“珀斯的房价涨幅惊人，今年有望上涨近20％，阿德莱德的情况也类似，但年均价格增长已放缓至15％，且仍然保持着健康的增长速度，过去几个月其房价中位数首次超过墨尔本。”

在新冠疫情期间，有一段时间，所有首府城市的房价几乎同步变动，都受到全球经济停滞和停滞的相同宏观趋势的冲击。

但现在它们却分道扬镳，有的上涨，有的下跌，有的持平，这让政客和经济学家都感到困惑。

悉尼大学城市和区域规划专家Nicole Gurran教授表示：“有一些大趋势会影响整个房地产市场，比如利率、税收设置和家庭生活成本的变化。但其他因素并不会在各个地方产生同样的影响，比如移民。

“今天，我们必须区分房价在上涨或下跌，甚至租金承受能力也可能朝着不同的方向发展。谈论全国的房地产市场是没有意义的；它是不同子市场的集合。”

住房业协会首席经济学家Tim Reardon说，现在对不同市场影响最大的可能是当地因素。

一些最有力的变革因素可能是各州政府的政策，以及流入不同城市或地区的移民潮。

“以新房建设为例，有一段时间我们更多地关注全球影响而非国家影响，”Reardon说。

“但现在各地的情况都不同了，西澳大利亚州正在蓬勃发展，而悉尼南部地区却一片狼藉。

“我们越来越多地看到州政府对房地产市场实力的影响，尤其是对新房建设的影响。一些州正在提高住房税，导致房屋建设活动量下降。

但在西澳大利亚州和昆士兰州东南部等鼓励建造新房的州，我们看到住房数量有所增加。”

Reardon认为，移民也会对市场和价格产生巨大影响，尽管这取决于移民的类型。

他说，如果年轻的家庭搬到州际，比如南澳大利亚，那里对独立式住宅的需求就会快速增长，市场也会在价格和数量方面进行调整。

如果是海外移民，尤其是国际学生，增长将集中在市中心附近的高密度单位。

最新的 Domain 房价报告显示，这些首府城市的房价目前差距很大，珀斯房价在过去一年里上涨了23.8%，布里斯班上涨了16.9%，阿德莱德上涨了16%，悉尼上涨了7.8%，墨尔本上涨了3.6%，堪培拉上涨了0.8%，霍巴特下跌了2.3%。

该领域经济与研究主管Nicola Powell博士表示，全国范围内的市场疫情同步是不寻常的。

“现在澳大利亚各地的市场速度各有不同，这意味着每个首都城市的动态都不同，”她说。

“买家和卖家需要意识到这一点，因为它会改变定价预期、销售时间以及特定房产的出售速度。

“仅凭一个方面就可以看出多样性，那就是不同市场的供应水平。例如，8月份悉尼新上市房屋数量创历史新高，达到14%，高于五年平均水平。

“墨尔本的住房供应量为29%，高于五年平均水平。与此同时，珀斯、布里斯班和阿德莱德的住房供应量分别不足40%、32%和28%。

“这表明某些市场有紧迫感，而其他市场却没有；绝对不再存在所谓的全国市场了。”

然而，这些不同的子市场之间仍然存在联系。不同市场中人口变化引发的价格变动似乎会对远离或靠近CBD的其他市场产生连锁反应或“溢出效应”。

塔斯马尼亚大学经济学高级讲师Maria Yanotti的一项研究发现，迁入地方政府区域 (LGA) 的人口每增加1%，房价净溢出指数就会上升3.12%，从而增加其他市场价格变动的可能性。

与此同时，地方政府区域的内部偏离将有助于接收来自其他市场的价格溢出效应。

“我们研究了价格溢出效应如何影响州一级的其他市场，以及如何影响州内的不同子市场，”Yanotti 说，我们还研究了移民在市场互动中发挥的作用。

“我们发现，例如，西澳大利亚州和昆士兰州有自己的特点，这些特点可能非常独特，而新南威尔士州的价格变化可能会导致堪培拉随后的变化，而维多利亚州的情况可能会影响其他州，这可能是大流行的后遗症，当时维多利亚州受到的影响最大。”