在澳洲，买房和投资股票哪一个收益更高？（组图）

近期澳洲股市的短期波动与长期收益相比显得微不足道，但在相同时期内，股票的表现真的比房地产更好吗？

最近一个月股市的疲软引发了许多持有股票的澳洲人的担忧。澳洲股市接近进入技术性回调状态，即下跌超过10%。

这波动荡源于美国市场，由于投资者对关税对经济的影响以及在估值过高的环境下经济衰退风险增加产生了担忧，导致市场情绪转变，并波及到澳洲市场。

对于未投资股票的人来说，股市的回调通常不会引起立刻的担忧，但由于国家大型退休金基金同时投资本地和全球股票，引起了许多普通澳洲人的注意。

大多数在职澳洲人通过其退休金接触本地和海外股市，许多人由于最近的回调看到其余额有所下降。

尽管最近下跌，股市长期仍然上涨

虽然10%的股市下跌看起来令人担忧，但需要将近期下跌置于透视框架中来看待。五年前，ASX 200指数曾在2020年3月16日录得30多年来最大单日跌幅，因刚开始的疫情影响经济的担忧导致股市下跌9.7%。市场继续下跌，并在3月23日全国封锁开始当天触底，从此前的历史高点下跌约30%。

但在那动荡时期之后，市场出现了一波巨大的牛市，直到今年2月澳洲股市达到历史最高点。从低点到高点，ASX 200上涨了88.2%。即便在最近的疲软之后，ASX 200相比五年前的低点仍上涨71.4%。

与房地产市场表现的对比

在全国层面上，根据最新的PropTrack房价指数，自2020年3月以来，房价总体上涨了46.7%，但各地表现差异很大。

在此期间，阿德莱德的房地产价格增长81.7%，成为表现最佳的城市，略高于珀斯（81.2%）和布里斯班（80.9%）。南澳、西澳和昆州的地区价格表现类似。

州际迁移、生活方式偏好的变化以及这些市场的供需失衡推动了这一巨大增长，同时由于利率上升，贷款能力下降的买家寻找更便宜的房屋。

悉尼房价上涨38.6%，堪培拉35.4%，霍巴特37.1%，达尔文30.4%。墨尔本是例外，自疫情以来房价仅增长了15%。

这种表现不佳归因于疫情期间更严格的封锁、州际人口迁移、相对于人口增长更高的住宅建设水平、经济疲软和税收变化。

股票相比房地产表现更好，但并不简单

表面上看，过去五年全国和主要首府城市的股票市场表现优于房地产市场，尽管最近几周疲软。如果没有近期回调，ASX 200将表现优于阿德莱德、珀斯和布里斯班这些最强的城市。

然而，这一结论忽略了几个关键因素。首先需注意，要从股市获得71.4%的回报，投资者需要在2020年3月市场最低点买入——在极端波动时期做出如此准确的时机判断非常困难，因为许多投资者当时正恐惧地抛售股票。

一个在一个月前即市场刚创新高时买入并经历崩溃与随后的恢复的投资者，其回报率仅为8.6%。另外，大多数房地产买家使用杠杆——即向贷款机构借款购买自住房或投资房，通常占房产价值的80%，这能放大收益。

例如，如果投资者用100,000澳元的首付款和400,000澳元的贷款购入了价值500,000澳元的房产，如果该房产价值上升46.7%（全国中位数的增幅），在不考虑任何利息、费用或租金收入的情况下，他们将获得233,500澳元的收益。

另一方面，股市中的杠杆投资，即保证金贷款，较不常见且风险更大，因为即便小幅下跌也可能造成巨大损失。使用保证金贷款的投资者需维持账户内的某个权益水平以覆盖潜在亏损。如账户余额低于要求的保证金，投资者需追加资金或被迫平仓。

而房地产市场并非如此。如果房屋价值低于贷款余额，即“负资产”，贷款方不会要求房主追加资金或出售房屋。根据RBA的数据，很少有贷款处于负资产状态。

收入、开支与流动性

影响比较结果的因素之一是股息——公司支付给股东的利润部分。ASX 200的股息收益率目前约为3.5%，低于略高于4%的长期平均值。

同样，出租房产的投资者会有租金收入。根据最新的REA集团租赁报告，全国毛租金收益率为4.4%，公寓收益率（4.9%）高于独立屋（4%）。

（图片来源：RealEstate）

毛租金收益率未考虑开支，例如利息、管理费和维护费，具体视投资者的个人情况和房产而定。股票与房产的另一个区别在于流动性——资产转换为现金的难易程度。

股票可随时在线买卖，而房产交易通常需要几周或几个月，且交易成本高，需要专业服务如房产中介和律师。 

房产通常价值数十万乃至上百万，而股票交易可以小至500澳元。房产锁定了大量资本并集中风险于单一资产中，且表现并无保证完全跟随更广泛的市场。相比之下，等额的钱可以投资于多个不同股票或指数基金，分散风险。

一个核心问题是拥有房产与股票的税收优势对比。股票交易者需为利润支付资本利得税，房地产投资者同样。但对自住房屋住户来说，出售主要住所获得的利润通常免税。

房产的价值不仅仅在于收益

虽然过去五年的数据显示股票优于房产，简单的表现比较忽略了大多数人购房使用杠杆，而大多数散户投资者并不用杠杆买股票。

它也忽略了拥有房产的各种成本，以及股票和房产产生的收入。

该比较也强调了股票市场的潜在波动性，获取最大回报需在特定时间进入和退出市场，另一方面，购买房产带来的风险集中。

撇开回报不谈，房产相对于股票的一个最大优势在于其实用性。本质上，房产提供住所，但它也是一项有形资产，可以进行个性化、装修，甚至完全推倒重建。

对于大多数澳洲人来说，房产不仅仅是投资。它提供了安全与保障——在不确定时期，这一点尤为重要。

（Gina）