澳洲房市为何如此火热?告诉你五个关键因素!
澳洲房产市场的近年来持续火热,原因究竟在哪里?
1.按揭利率历史新低
据报道,八月澳储再次降息,是2011年十一月以来的第12次,自那时起,澳洲的官方现金利率削减了325个基点,达到1.5%,为有纪录以来最低水平。同期,对房市意义重大的按揭利率下降255个基点,目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%,折扣率4.45%。上世纪60年代以来,按揭利率从未如此之低,被视为驱动房价上涨的因素之一。
2. 悉尼墨尔本布里斯班 三极凸起
不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息,我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。而事实是,全澳房市表现并不均衡。大部分首府城市仅出现微妙的增长,悉尼与墨尔本则鹤立鸡群,过去两年间资本利得率显著升高。
行业普遍认为,澳房当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据,自那时起,悉尼房价上涨64%,墨尔本上涨44%。布里斯班排在第三,同期上涨18%。垫底的城市是珀斯与达尔文,同期涨8.2%与9.7%,不过,尽管处于上行周期,两地房价自2014年起其实在下跌。
(图片来源:和讯网)
3. 人口预测一再拔高
除极低的按揭利率外,还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。
以悉尼为例。本周一,新州政府更新人口预测数据显示,悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万,相当于二十五年将增213万人。这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时,新州政府更新了住房需求预测,上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房,修正为,2016-2036年间需增72.6万套。
4. 买家的焦灼
售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量,让一些买家更感焦灼。每逢春季,两市房产挂售数量开始上行,但目前整体上远低于长期平均水平。
周二晚间,悉尼东郊举行两场拍卖会,预定拍售的房产有三分之二提前售出,其余在不到一小时时间内出清。据澳相关媒体,Savills Cordeau Marshall执拍的13套房产,10套提前售出,根本没有进入流程。当晚,出席拍卖会的不少是为子女买房的父母,言谈间有着害怕子女没房住的担忧,而“钱便宜了”是重要刺激因素。
(图片来源:网络)
5. 此起彼伏的新趋势
自2015年中期开始,悉尼与墨尔本房市都呈放缓态势,与监管方紧缩信贷,钳制外国买家需求不无关系。Corelogic RP Data数据显示,悉尼房价年涨幅由去年7月创出的18.4%峰值回落,到上月,年涨幅已经缩减到9.4%,接近腰斩。类似的,墨尔本房价年涨幅由14.2%降到9.1%。
并非所有城市都进入减速模式,堪培拉与霍巴特房价在过去一年“加速”上涨。去年这个时候,堪培拉12个月内房价变化是-1%,而现在达到7.6%。类似的,霍巴特房价年涨幅由仅仅1.5%拔高到了现在的6.5%。布里斯班与阿德莱德的房价涨势更趋温和,截至8月的年涨幅分别是4.4%与3.1%。而受经济环境与人口统计学变化拖累,珀斯与达尔文房价持续走弱。
(图片来源:网络)
房屋 PK 公寓
周二(9月13日),澳洲国民银行(NAB)发布八月房市报告,描绘出更详尽的画面。结合Corelogic RP Data数据:
● 悉尼除年涨幅较去年八月大幅放缓外(18.4%降到9.4%),房屋与公寓价格水平的差距正在拉大,尤其是近3个月,独栋房屋的价格涨速明显高于公寓。NAB报告认为,这或许要归因于高水平的公寓供应,而独栋房屋需求持续旺盛却得不到满足。
● 墨尔本八月涨幅1.5%,近三个月上涨3.4%。房屋价格涨幅远高于公寓,过去12个月房屋价格涨9.7%,而公寓仅涨4.1%。澳洲国民银行报告指出,公寓过剩风险主要集中在墨尔本内城特定区域,不过,更广泛的市场也受到了负面情绪的干扰。
● 布里斯班与墨尔本类似,公寓表现远不及独栋房屋,过去一年,前者价格跌0.4%,后者涨4.9%。在布里斯班,新房供应向公寓极度倾斜,独栋房屋整体供应不足。
NAB报告认为,布里斯班房价涨势相对疲软,很难跟上悉尼与墨尔本步伐,但前景十分积极。这里租赁收益属全国最高,可负担性问题远不及其它大城市严重。而房价涨势不足主要是受昆州与布里斯班经济欠佳拖累。
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