华丽致命的舞步-浮华背后的墨尔本“天空之城”

墨尔本，世界最宜居五连冠城市，如今正驰骋在成为“南半球纽约”的康庄大道上。“要让墨尔本的天际线成为澳大利亚的新风景”，这是上一任维州州长纳普信在上一个执政年的豪言壮语。当墨尔本上一任规划部长马修-盖伊在去年从任内去职时，墨尔本建筑审批量达到了历史上的最高点。即便众多的房产专家，乃至上市开发商总裁这些既得利益者本身都开始提出警告墨尔本已经供大于求时，这位被称为“摩天楼部长”的理想家仍然怀揣着打造墨尔本为“举世最高”的梦想，继续挥舞着自己手上的“马良之笔”。于是在墨尔本CBD的北段、西段，一河之隔的南岸和滨海港区Dockland，一栋栋开始影响到这座城市立身之本的摩天巨楼开始耸然而起。华丽而美妙的设计伴随着墨尔本这座文艺之都的旋律，舞之美，光影之绚烂，巨大的危机正悄然逼近……

纳普信和马修盖伊为首的自由党政府是一群卓越的实干家。维多利亚州的经济、文化环境在2010年之后的4年内取得了璀璨的发展。“避免出现像悉尼那样住宅规划失衡，住房紧缺的问题”，这是纳普信政府对于愈演愈烈的澳洲房价攀升问题的解答。从民生而言，澳洲人口量增加最大的墨尔本的确背负着相当大的居民住房新建压力，同时墨尔本堪称朴素的消费习惯证明了墨尔本居民不太容易接受如同悉尼那般商业气息过重，投资心理强烈的房产消费力。一切看来是那么的美好、真实、贴近民心，如同许多市场上的中介所鼓吹的，自由党是多么的努力、开明和执行力强大。但这件事，却从一个美好的初衷，演变成了危机四伏的局面。

让我们来看看如今的墨尔本CBD及内城区的房产景象。各种打着“地标”的建筑已经陆续建成，更多的“楼王”“最高楼”以火箭般的速度扎堆而起，6,70层的新项目随处可见。单单在靠近维多利亚市场、以伊丽莎白大街为中心的北中心区域附近，已审批、已开工加已建成的摩天住宅楼已经上升到了20多栋。这些体量在1000户左右的巨大住宅制造的不仅仅是许多居民所担忧的“阴影率”，更多的则是繁荣背后需要拷问的问题：墨尔本CBD真的需要那么多的住房吗？

墨尔本和第一大城市悉尼的人口相当接近，两者差距不到40万。然而当你探究这两个城市的地形、居民居住习惯和消费能力就会察觉，这是两个截然不同的市场，甚至，这是两个不同等级的市场。现状是：墨尔本以CBD为首的Dockland、Southbank的内城区区域空置率已达到4%以上，这几乎是悉尼同样位置区域的近一倍以上。而即便是悉尼远至Hornsby等20公里以外的副中心，空置率也远远低于4%。再来看租金回报，诚然现阶段墨尔本的租金回报率略高于悉尼（5%左右），但把越来越高的市政和其他高层建筑昂贵的物业费用计算进内，实际的回报也只在4%以下。而随着如此大的批件量的涌入，这样本已在澳洲堪称恐怖的空置率将进一步上升，直到墨尔本的投资公寓出现潜在的“争夺租客”而被迫继续下调租金的现象发生。

根据房产权威研究机构BIS Sharpnel执行董事罗伯特-梅洛预测，尽管目前维州新政府颁布了对于CBD新建楼房容积率的调控政策，但这依旧不会影响墨尔本内城区公寓市场的失控。其中的真正原因恰恰来源于目前楼市看上去“极为火爆”的海外买家。与悉尼极为迥异的另外一点因素在于，墨尔本内城区的楼花项目有着非常严重的海外买家与本地买家数量的不平衡。海外开发商严重依赖于其来源国的客户群体，不论是中国、新加坡、马来西亚，他们将当地楼市价格不恰当的对比墨尔本当地价格，炮制了一系列“性价比”和“低价”的卖点，以此烘托目前在墨尔本当地根本不存在的繁荣。再加上一系列中介添油加醋的宣传和卖点添加，各种目前在当地几乎无人问津的摩天大楼项目被轻松地以难以置信的价格被海外买家快速消费，而租房市场表现出的各种不景气则似乎烟消云散，被楼花存在的时间差悄悄掩盖过去。

而正由于这样一场狂欢的进行，开发商的野心和贪婪在数据中表现出来。尽管墨尔本内城区的二手房公寓市场增长仍旧缓慢，但墨尔本的新房价格则是猛如洪水一般蹿升。而将近90%的CBD概念楼盘均来自于海外开发商，由于他们的自有资金量大，无须依赖澳洲本地银行的贷款，他们的海外买家配额极其宽松。以墨尔本CBD以北某中国开发商的楼盘为例，在2014和2015年中分别发布的两个地段、概念、设计师甚至楼层都完全相仿的楼盘，其平方单价竟然增长了近30%。而与之沿街甚至紧贴的楼花项目仍然层出不穷，在如此大体量的情况，竟然也收获了开盘三个月销售一空的神话。更夸张的事实来源于CBD的西段，一个知名新加坡开发商的楼盘报价已经直逼悉尼，要知道同样一条街上两年前同为新加坡开发商的项目，均价低了整整一半！可以说现阶段开发商已经可以毫不在意墨尔本本地市场的接受度，转而去挑战海外买家没有底线的财力。但当这场狂欢结束之后，海外买家最终投资回报的战场则又将回到地面——等待着抛售和抄底的本地买家市场。

最后，更为骇人听闻的还有开发商在政府DA未下之后疯狂的炒作和预售带来的弊病。在两年多前曾有一个墨尔本城市名为卖点的项目在经历了长时间的官司后，仍未获得正式DA，而等待了如此长时间却看不到自己购买项目的些许进展的海外客户，有的正被继续蒙蔽毫不知情，有的则无可奈何地继续等待着。现如今，许多大肆渲染的CBD题材项目仍在层出不穷，不论是楼层还是规模都堪称宏伟。市场上也有不少“规模巨大”“专业投资公司”在继续鼓吹着寸土寸金概念，制造着“抢地”的恐慌，然而开发商凭空画饼的分而食之之后，没有拿到正式DA这样的事实却被别有用心的掩盖甚至歪曲。在日落条款在悉尼掀起轩然大波的时下，墨尔本这些隐形的炸弹何时引爆，笔者不由得捏一把冷汗。

著名的买家中介机构Wakelin Propery Advisor发布自己的研究报告，新的限制楼高政策并不会改变墨尔本内城区公寓的整体走势，在批件集中交房的2017-2019年，针对目前的新房价格，届时抛出的二手房价格至少将有每年10%左右的调整。

需求的确是房价的基础，墨尔本的大量需求也的确存在，然而根深蒂固的居住习惯以及失控的批件量和误导的投资概念是这一场即将变成悲剧的狂欢的根本原因。本地买家和海外买家对于房价的接受程度的差异、本地买家对于负扣税政策的权衡以及海外买家关注的汇率问题，当这些焦点最终在交房时归结在一块时，真正的爆发将如同多米诺骨牌一样，目前的潜在危机会一个个浮出水面。罗伯特-梅洛表示，2018年底是一个寒冬真正来临的时间点，由于过于巨大的交房量的诞生，许多的投资者将苦恼于寻找到潜在的租客。而银行将如何面对这样的局面进行信贷平衡，也会是左右当时市场的重要因素。如果出现大批无法通过正常渠道获得足额购房贷款的客户，那么毁约和不健康的贷款渠道将会腐蚀市场，制造更大的恐慌和倒退。

现阶段而言，有着大量海外上游和下游资金的支持，墨尔本内城区的公寓市场价格还不会出现大幅度的下降。但不论是凶狠提价的开发商，还是鼓吹着“闭环”理念的无良中介，对于这样一个市场的走势想必是心知肚明。市场终究将被事实而非理念去检验。如今海外资金的进入是极为快速的，房价也被快速冲高。然而当所有人开始否定，再到担心，最后到一致否定的过程之后，资金撤出的速度也将变得极快，届时墨尔本内城区公寓市场面对的就不仅仅将是10%的调整了。庆幸的是，墨尔本人关注的Suburb市场仍然健康的成长着，当然这种朴实无华也仍然存在着诸如Glen Waverley宇宙中心神话之类投机。但总体而言，存在着大量本地需求的HOUSE市场，仍然独立且具有一定的投资空间。

罗马并非一日建成，“南半球纽约”当然也如是。对于中国人而言，熟悉的一场场风暴来袭的运动曾经在数十年前酿成了几百甚至上千万人的惨剧，“跃进”式的发展始终是缺乏根基不符合自由市场规律的。目前换届的工党政府当然正在扭转这样的局面，只不过各种各样的限高政策摆脱不了经济利益，批件量也仍然在加大并且继续。本已不稳定的市场不会让不稳定的项目本身变得更稀有更值钱，反而，如何度过这场潜在的危机会成为墨尔本未来数年里房产市场的一个命题。笔者这一次造访了居住在墨尔本已经30年的老华侨Richard Hu先生，颇为文艺的他擅长地产投资，同时对文墨极有造诣。用一段他的描述来结束本文:“墨尔本是一个奇怪的城市，保守但又激进，朴实同时带着张狂。1999年墨尔本全民投票停止废除占据公共交通的轻轨就说明了这个城市的底蕴是不可轻易废止的。要试图改变这个城市的规划和居住概念，又怎么可能是几年内就轻易可以做到的。至于那么多设计的如此漂亮，摩登而且增光添彩的大楼会在我们的城市拔地而起，我看起来就好像一场舞会。希望这场舞会结束后，人人都可以获得幸福。但我们明白舞会结束后，那种人人惆怅的心情。我们热爱墨尔本，希望这一场缔造‘天空之城’的盛宴之后，我们可以得到最大的反思。”

感谢汇邦投资（上海）顾瀚文投稿。