2020年澳洲最具投资潜力的区域精选（高预算篇）丨创富实战

在去年年底，我写了一篇《2020年澳洲最具投资潜力的区域精选（低预算篇）》，向读者们推荐了我精选出来的最具投资潜力的适合大多数投资者的区域。

后来不少读者前来做个案咨询。在这里，我需要澄清的几点是：

•    我推荐的区域的考虑前提，是买家为澳洲本地居民，因此，所推荐的区域未必适合海外人士。我可以考虑在未来的文章里专门讲海外人士的投资。

•    我所推荐的区域适合的是普通投资者直接购买和持有的操作方式，并不一定适合高级投资者的活跃投资行为，例如装修、分地、新建等。

•    我所推荐的区域里，如果有大型开发商做出来的大片新分割出来的土地中的一小块，或者新的大型公寓项目里远高于中位价的公寓，我是不建议购买的，但是如果在成熟社区里有私人卖家出售的接近中位价的房产，这是可以考虑的。

在今天的文章里，我向大家继续推荐2020年澳洲最具投资潜力的区域，并且重点看看高预算的区域。

100万澳元购房预算

我推荐：悉尼北部海滩Northern Beaches区域的公寓，包括以下几个区：

2020年初，悉尼房产市场开始复苏，其中引领整个市场复苏的重要区域之一，就是Northern Beaches区域。

大型基建项目要么已经完成，要么正在进行中，包括已经开业了的投资额达6亿澳元的Northern Beaches医院，以及5亿澳元的配套公路升级项目，大量减少道路堵塞的情况。

规划中的Beaches Link隧道项目，将使得该区域居民达到悉尼市中心变得更容易。新州政府已经过去和本财年里预留7.2亿澳元预算用于该项目。设计和规划审批预计在2021年进行，整个项目的施工预计在2023年开始。

该区域在悉尼范围内属于名声不错的区域，在那里居住的人，一般受到良好的教育，学历普遍高于其他区域，有着大量的专业人士，在计算机服务、健康医疗、银行系统、教育系统等领域里从业。

海滩区域的生活方式，是吸引众多房产买家选择该区域的原因。

大家应该重点关注Freshwater和Dee Why区的公寓，这两个区的空房率是整个北部海滩区域里最低的，并且目前价格仍相对于周边区域来说，其可负担性是更高的。

100万澳元购房预算

我还推荐：墨尔本北部Moreland City区域的独立房，包括以下几个区：

Moreland City区域有良好的通往墨尔本市中心的交通线路，并且临近Essendon和Tullamarine机场。

该区域受益于临近的教育和医疗就业中心Parkville。在那里，有大约1万专业人士和7千在职学生在生物医学园区（Melbourne Biomedical Precinct）里的40多家医院、医疗研究机构和生物技术机构里工作，还有超过10万名学生就读墨尔本大学和皇家理工大学，还有8千多名大学教职工。

该区域非常受高学历的专业人士的欢迎，根据2016年的人口普查结果，该区域拥有学士学位的居民占34%，远高于全国平均水平22%。

目前，维多利亚州政府正在花700亿澳元在119个公路和铁路项目上，其中对Moreland City有着积极影响的，是在该区域里去掉众多已经达到危险级别的交叉路口，这个一方面提高道路的安全度，另一方面减少交通堵塞的情况。

此外，Glenroy、Preston、Reservoir、Brunswick和Coburg这些区，将在2022年前，迎来新的或者升级了的火车站。

该地区的空房率长期处于相对较低的水平，租赁需求强大。为了满足该地区人口增长对住房的需求，众多大型开发商已经在该区域里兴建高层公寓，但更为安全和有潜力的投资品种，应该是当地的经典款独立屋。

200万澳元购房预算

我推荐：悉尼北部海滩Northern Beaches区域的独立房，包括以下几个区：

我在前面已经介绍过过北部海滩区域的情况，预算金额不一样，可以选择公寓或者独立房进行投资。

在这些区里，Dee Why最值得大家重点关注，因为它的空置率长期保持相对比较低的状态，其独立房的房价年增长率也略高于其他区。

200万澳元购房预算

我还推荐：悉尼西北山区The Hills区域的独立房，包括以下几个区：

西北山区得益于新的铁路建成和通车，以及众多农业用地到住宅用地在政府规划上的转变。这个区域正在经历前所未有的升级换代，不仅仅是基础建设的大量开展，其人口也在迅速地增长。

悉尼地铁西北线在2019年5月正式通车，意味着西北山区居民可以更方便地达到悉尼市中心，在上班高峰期，地铁班次频率达每4分钟一班。

八个站点包括Cherrybrook、Showground、Bella Vista、Rouse Hill、Castle Hill、Norwest、Kellyville和Tallawong。这些站点的沿途区域大部分都被重新规划，以便开发商建设更高密度的房屋。

州政府的西悉尼特殊基建计划为西北山区分配了15亿澳元的预算。Castle Hill地铁站旁边的Castle Towers购物中心的重建项目，其投资高达10亿澳元。

西北山区里的西北商业园（Norwest Business Park）是一个重要的就业中心，大约2万人在这里工作，并且预计在未来15年，工作人数将增加到3.5万人。这个中心正持续扩充建设，包括总投资达5000万澳元的一所新的大学校区，计划在未来几年内完工，于2025年迎来首批学生。

按照当地市政厅的规划，North Kellyville和Box Hill未来会成为当地的两个商业中心。North Kellyville将有4500栋新房，而Box Hill的新房则达到1万栋。Kellyville的房屋数目将在2036年前预计会增长到2万栋。

山区整体的发展势头良好，但投资者在选择具体的房屋进行投资时，如果希望长期持有保值增值，一定要注意选择具有稀缺性的房源，以当地原有的带大块土地的经典款独立房为重点。

在未来很长一段时间内，随着该区域的更新换代，越来越多地块面积小的缺乏稀缺性的独立房会呈现到市场上，最终只有成熟住宅区里的、地理位置优越的、地块面积大的、经典款的大房子的价值，才得以更好的保存和增长。

200万澳元购房预算

我还推荐：悉尼内西区的独立房，包括以下区：

如果说悉尼西北山区已经享受到悉尼地铁通车的便利以及因此而带来的房价增长，并且你错过了那一波行情，那么下一个受益的地区，就是悉尼内西区的Lilyfield和周边地区，因为，悉尼地铁将会延伸到这个地区，设立站点。

除此之外，该地区也得益于州政府投资200亿澳元建设的WestConnex项目和Western Harbour Tunnel等大型交通基建项目，这些项将会开通更多的地下公路，从而大大减少交通阻塞的情况。

Lilyfield和周边地区曾经仅仅是中等工薪阶层的居住地，但是由于它临近悉尼市中心，近10年来，有大量的活跃投资者在这个区域里进行老房翻新和重建，也有新的公寓项目上市。这个过程，持续推高该地区的房价，也吸引更有实力的人进入该区居住。

该区有塔斯马尼亚大学的悉尼Lilyfield校区、Royal Prince Albert医院、Balmain医院等，这些教育和医疗设施造就了大量的学习机会、就业岗位和住房需求。

其中，州政府已经承诺7.5亿澳元的投资继续扩建和升级Royal Prince Albert医院，以应对当地居民的日益增长的健康和医疗需求。

该区域的空房率长期远低于整个悉尼的平均水平，从而营造了一个相对更稳定的房产投资环境。

200万澳元以上购房预算

如果你的预算超过200万澳元，资金量达到一定层级后，我认为安全、抗风险和现金流是很重要的因素，哪怕潜在的自然增值不一定是最高的，但稳妥是第一的。你认同吗？

因此，200万澳元以上的购房预算，从投资的角度来看，我觉得如果单纯地推荐一个区域让你在那里面自己选一个来买，是不负责任的。

超高预算的投资，需要更好地规划。不是全部资金投注在某一个区的某栋房子，而是战略性地对不同资产类别和区域进行合理布局。

稳妥第一，赚钱第二。