投资房市场风雨欲来 澳洲租金压力加剧 违约风险上升

自新冠疫情全球大流行以来，各国逐步封城封国封边界，使旅游、餐饮等服务行业受到严重的直接冲击。然而如多米诺骨牌效应一般，金融、地产、教育、工业、能源、原材料、公共事业等各行各业在这场冲击波中都不能幸免于难。

虽然疫情在许多国家已有所控制，最危险的时刻似乎已经过去，澳大利亚各州社交限令逐步放宽，抗疫战役也告一段落，然而疫情对经济生活的沉重影响已蔓延至各个角落，沉重的影响已展现。

财经咨询研究公司Digital Finance Analytics（DFA）发布报告称，澳洲三分之一的租房者面临住房压力，有拖欠租金的风险。同时，越来越多的投资者选择在房价进一步下跌之前出售租赁性房产。

租金压力巨大

DFA的报告显示，尽管有“留职补贴”（ JobKeeper）和“求职补贴”（ JobSeeker）的帮助，但在不到两个月的时间内，全澳范围内难以支付房租的人数增长4.3％至179万多人，主要原因是封锁限制措施导致他们收入下降。 

DFA专门为《澳洲金融评论》 汇编的数据还显示，与七周前的分析数据相比，悉尼面临房租压力的租房者数量增加至44.7万多人，增加16.4％。悉尼西郊Bidwill、 Blackett、 Dharruk、 Mount Druitt、 Tregear和Whalan等地区面临租房压力的租房者比例最高，超过76.9％的人难以支付房租。就连Maroubra和Pagewood等富裕郊区的租房者也无法幸免，这些地区40.5％的租房者不堪租房压力。

DFA将总收入低于总支出的家庭（无论是抵押贷款持有人还是租房者）定义为面临住房压力的家庭。

同一时期，墨尔本住房压力大的租房者数量增加7.1％，达到35.2万多人，35.3％的租房者难以支付房租。Ballarat、Black Hill、Mount Helen和Sovereign Hill等地区的租房者面临的风险最大， 72.6％的人可能会拖欠房租。

布里斯班的情况与此类似， 36.5％的租房者可能会拖欠房租。

DFA负责人Martin North表示，政府的援助似乎对租房者的财务状况帮助不大。他说：“因为收入受到新冠疫情的影响，许多租房的家庭面临着艰难的决定。而在疫情之前，他们面临的问题是收入增加缓慢，生活成本上升。”

他还表示， “我们看到越来越多的学生没有收入，付不起房租，其中一些学生选择和家人、朋友或他人合租房子，以降低生活成本。另一些人则在寻求延迟支付租金。一些房东选择降低租金来提供帮助，而另一些则立场强硬。”

报告显示，在接受调查的人群中，年轻家庭受影响最大，其中包括收入减少的专业人士。此外，外环地区的租房者以及失去收入的年轻富裕租户也有可能拖欠房租。

投资者抛售租赁性房产

North表示，随着拖欠房租的风险增加，更多的投资者可能会出售其投资性房产。他说：“尽管利率处于历史最低位，银行也暂缓要求偿还房贷，但目前有近12%的投资者不得不考虑在房价和租金进一步下跌之前出售房屋。相比之下，今年4月只有8%的房东考虑出售他们的租赁性房产。”

North还表示，随着租金下降和空置率上升，越来越多的投资者难以收回成本，更多租赁性房产将进入市场，这可能会给房地产价格带来下行压力。他说：“我认为目前房产租赁行业正面临着重大冲击，但这一冲击将在未来几年内产生影响，并对许多家庭的财务状况产生负面影响。”他进一步指出，受影响人群包括那些受现金流问题困扰的租房者，以及意识到房地产投资绝非易事这一事实的房地产投资者。