为什么工资不涨，失业率高企，房价却还能高歌猛进？

专家表示，尽管整体工资增长速度较低，失业率高企，但部分工作者可支配收入的增加正帮助推高房价。

不断下降的利率让潜在借款人的境况比一年前要好，而最近联邦预算案中的减税措施，也提高了那些即便是错过加薪机会的工作者的税后实得薪资。

那些在COVID-19疫情带来的经济衰退中幸运地保住了工作的人们，可能还节省了封锁期间外出就餐或海外度假的费用，使得手里的存款得以增加。

Domain数据显示，除波动基本持平的墨尔本外，所有首府城市的独立屋价格在第三季度均出现上涨，全国独立屋房价在该季度整体上涨0.9%。

各城市的公寓价格涨跌互现，但全国整体价格水平微升0.1%。

根据CoreLogic的数据，10月份，除墨尔本外，所有城市的房价(包括公寓)都有所上涨，而墨尔本的房价跌幅收窄。

自住型的借款人推动了房价上涨。同时，由于市中心公寓租金下降，国际移民增长水平停滞不前，投资者基本上销声匿迹。

在澳大利亚多年以来的首次衰退期间，房地产市场的强劲表现令人惊讶。澳新银行本周取消了其10%的房价下跌预期，称其“过于悲观”，并预计明年房价将上涨。

然而，本周的官方数据显示，今年第三季度工资水平仅上涨0.1%，且失业率仍高达7%。

澳大利亚联邦银行经济主管Gareth Aird表示:“对工作者来说，加薪将很难。”“(但是)对人们来说，真正重要的是，他们看到哪些钱最终进入了自己的银行账户。”

“在过去的三个星期里，由于减税政策，大多数工人的工资都在增加。”

尽管他警告称，与年薪上涨相比，减税只是一次性的变化，但他也指出，平均年薪为8.9万澳元的人每年将多拿1080澳元，相当于实得工资每年增长1.6%。

他估计，到2021年初，扣除提前提取退休金的因素，澳洲家庭自疫情爆发以来累计将增加1,000亿澳元的储蓄，其原因是政府的经济刺激措施，以及疫情的限制导致支出的减少。

他说，那些有工作的人可能会用额外的储蓄来支付住房首付，同时随着利率的下降，他们支付的贷款还款也会减少。

超低的利率水平，意味着即使房价上涨，有存款和工作的人可以享受比去年同期更低的还款。

Canstar的一项分析显示，一对普通夫妇现在购买一套普通住房，只会将每月收入的16%用于偿还抵押贷款，而去年和前年的比例分别为18%和20%。

按照ABS的数据，假设这对夫妇的年收入合计为178,246澳元，他们以678,500澳元的全国平均房价购买了一套住房，平均可变住房贷款利率为3.32%，则他们每月的还款额为2383.20澳元。

一年前，这对夫妇预计在买入同一套房子时会少花29200澳元，但他们的收入也比现在少了8000澳元，而且每月的抵押贷款还款额比现在多了129.74澳元。

这些在去年该还的钱，现在都可以省下来了。

“人们都在说，在利率如此低的情况下，我们现在必须进入市场，在房地产上花些钱，” Canstar group金融服务部门主管Steve Mickenbecker表示。他表示：“有大量的刺激措施被投入到经济中。”

他指出:“有了这些刺激措施，人们立即做出反应，纷纷表示‘未来几年，我们将会看到房地产市场重现繁荣’。”

“我怀疑，‘FOMO’(害怕错过)的心态正开始悄悄回到人们的心中。”

他表示，尽管贷款机构不会对住房贷款的申请人没有加薪而感到意外，但他们会检查其收入的安全性，以及其收入是来自固定工作还是合约工作。

银行也希望看到一个存钱和控制支出的记录，以及借款者承受贷款还款的能力。

同时，银行也需要看到购房者有基本的首付，或等价的例如帮助购房者以5%的低首付进入市场而不需要支付贷款保险的联邦政府首次置业贷款补助计划资格。

经济衰退期间房价上涨的另一个原因是，失业主要集中在最不可能买房的工作者中。 

BIS Oxford Economics首席经济学家Sarah Hunter表示，今年的失业现象集中在低收入者、临时工和第二职业中。

她说:“有相当多的人失业了，但是绝大多数人没有，即使他们的工资没有上涨，他们仍然保住了工作。”

“那些失业的人和工作不稳定的人，他们通常没有自己的房子。”

她也表示，尽管有了所有的刺激措施，包括covid之前的降息，但在某个时候，疲弱的工资增长可能会对房地产市场起到制约作用。

她说:“如果在一年或两年内，工资没有变化，这将起到抑制房价上涨的作用。”“房价增速不可能永远超过收入增速。”

澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，就业市场受到了“不同”的影响。

她说:“如果我们看看那些收入最高的职业，我们就会知道，在这段时间里，这些职业的就业机会都有所增加。”

“有一大群人有稳定的工作，有能力利用低利率。

“但如果你看看工资最低的五分之一的职业，你会发现酒店、艺术和娱乐等行业受到的冲击最为严重。”

实时资料来自Domain

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