为什么奥克兰的房价涨的比悉尼还好

我们的邻居新西兰，他们的房价最近有点疯。这座人口大约为悉尼为1/5的城市，房价的中价位从2015年的78万5一下冲到了103万。悉尼的房价刚开始收复2017年调整后的失地，奥克兰却创了新高，汹涌的房价背后的原因是什么呢？我们今天特意采访了新西兰当地的房产大V----打工族聊房产的Ben来大家解读一下新西兰的房市。

问，

万邦君：Ben您好，感谢您接受我们的采访。我有几个问题要为澳洲的读者咨询您。

答

Ben： 主持人您好，您请说。

问

万邦君： 首先请问奥克兰在房市在这次疫情中的表现如何，有没有大规模的贷款违约和租客欠租不还。

答

Ben： 奥克兰房市两级分化很厉害。市区和市区附近的公寓受影响很大，不少房子每周租金腰斩，有的价格跌了20%。这些市区的高密度公寓本身大部分都是投资人购买，都是用来租学生，所以影响很大，留学生都回国了。

另一方面传统的本地人居住的区域，尤其是House没有受到任何影响，学区的房子甚至在疫情期间还有点火爆。

商业地产有点小麻烦，因为以前新西兰的基督城发生过地震，所以政府以前有立法，如果租客因为无法抗拒的原因无法营业，房东必须为租客减免租金。

问

万邦君：没有人欠租金吗？

答

Ben: 据我所知很少，第一是政府给的补助金足够付租金，租客没有理由去这样做。第二新西兰尤其是奥克兰常年缺房，原因是2008年很多开发商破产，没人盖房子，我爱人就是2009年建筑设计毕业，毕业后有3年没找到工作，整个建筑市场都停顿了。根据数据我们这几年的租金也跟着上涨了。

这段时间还出现了很多其它问题，如很多住在海外的新西兰人回国，这也增加了租和买的需求。另外政府对出租房出台基本要求，比如说出租房房顶必须装有隔热棉等，所以很多房东把房子收回修理，以期待符合新的政府标准。

需求增加，供给减少，现在租房反而比较容易。如果房子租金是500/周，你挂490，那你的房子几天内就会从市场上租出去。简单一句话，市场有点火。

问

万邦君：您对未来怎么看

答

Ben：政府一直鼓励开发商开发，未来供给当然越来越多，所以我比较不看好两房，这种产品开发太多了。另外政府也在宏观调控，央行让市面上的银行，把投资房贷款比例降到了60%。

问

万邦君：只是奥克兰吗？以前不是取消了这个政策吗

答

Ben：这个是针对全新西兰所有城市，但不包括新房，所以说你买新房投资还是可以借到60%以上。这个政策最是在2017年推出，当时只针对奥克兰，投资房比例70%，因为当时房价太高了。后来奥克兰不涨了，奥克兰周边城市涨起来了。央行一看不行就放开到全国，并把杠杆降到60%。

这次疫情期间央行放开限制，但房价涨太快了，所以恢复了。

问

万邦君：我们在澳洲常说房子是7-10年翻一倍，您自己买的房子验证了这个理论的真实性吗？新西兰是否如此？

答

Ben：我10年在奥克兰西区（普通区） 买的房子已经涨了120%以上，租金比10年前涨了大约30%。

问

万邦君：新政策出台后，房市会继续前进吗？

答

Ben：我觉得市场还会创新高，因为在新的投资房贷款比例之前，不少人都做好贷款预批了，如果再不买房，预批过期了，那就只能贷60%了。我周边那些做了贷款的朋友，铁了心必须在这几个月买房，所以我期待一波小高潮的到来。

未来的话只要奥克兰住房缺口不解决，房价还会涨。

问

万邦君：这个缺口能解决吗？例如像悉尼那样大量建公寓

答

Ben：我们是政府审批，没有澳洲那种私人审核通过的制度。而政府每年能审批的量也就1万套左右，远远满足不了市场需求。

另外奥克兰缺工人，政府批了这么多房子也建不起来。例如我装修我们家的浴室，请的师傅是托朋友关系才找到的，而且从联系到完工等了三个月，这还是看我朋友的面子。

新西兰极度缺乏劳动力，这也是我们的一个问题。