分析 | 继续拍卖还是提前成交？一场买卖双方智慧与勇气的博弈，深度分析拍卖与提前报价策略（组图）

卖家将房产通过拍卖的方式出售往往能够获得至少比拍卖前售出最高报价多10%的现金。但是，这是否意味着买家就可以通过拍卖前报价而不是在拍卖中购买来节省费用？

今年上半年对比拍卖销售和拍卖前报价的分析结果显示，差异通常至少达到10%。进行这项分析的Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示：“我们收集了大量的销售数据，一般来说，我们发现将房产拍卖能够在拍卖环境中获得更好的结果。

拍卖往往缩短了销售周期，这通常也会使价格最大化。“拍卖也非常透明，因此您可以清楚地看到市场上所有的买家。但是对于拍卖前报价，您只能依赖于中介告诉您的情况。

但对于买家来说，最好是提出报价，因为这样通常会以较低的价格获得更好的结果。拍卖前报价和拍卖结果之间的差距在全国范围内基本保持一致。

在过去六个月中，维多利亚州的买家差距最大，2月份达到12.98%。新南威尔士州在4月达到最高点，差距为10.91%，昆士兰州也在同一月份取得了10.05%的差距，全国最佳时期为11.06%。

拍卖时的价格溢价相对于拍卖前的报价

（图片来源：SMH）

然而，这一结果取决于房产类型、价格范围、相似房屋的数量以及卖家和买家的情况，墨尔本买家咨询公司Advantage Property Consulting的业务经理Maxine Piekarski表示。

她说：”如果你在墨尔本购买一间单卧室公寓，市场相对疲软，如果买家报价，中介通常会立即接受。但是有很多情况可能发生，还取决于卖方的实际情况。“

”当我购买我的房子时，卖方表示如果我报价175万澳元，我就能买到，这比我的预算稍高，所以我选择参加拍卖，最终以166.5万澳元购得。“

”如果买家的报价太低，这也可能促使卖家决定参加拍卖，因为他们认为自己没有什么好失去的。”RMIT大学经济学高级讲师Peyman Khezr博士表示，准确衡量任何价格差异可能是困难的，因为当买家提出一份不错的报价，并且房产因此不进入市场时，这并不会计入统计数据中。

他说：“要找到完全相同的房产和完全相同的情况来做出毫无疑问的结论是困难的。我的直觉是，存在着适合提出和接受报价的正确时机，也存在适合参加拍卖的正确时机，这取决于许多不同的因素。” 悉尼BresicWhitney的房地产经纪人Frederico Fraga-Matos提出了一个可能的因素，即销售速度。如果卖家需要迅速出售房产，因为他们已经购买了其他房产，或者买家希望在贷款预批准到期之前购买。

（图片来源：SMH）

“有时候买家对在拍卖中购买感到紧张。”Fraga-Matos说道。“这是一个充满压力的过程，价格有可能变得非常高。但是许多人觉得拍卖很有吸引力，因为它可以得到一个确定的结果，而提出报价的人在签署文件之前可能会改变主意。” 目前，买家越来越倾向于拍卖前报价，希望以更低的价格获得房产，特别是随着生活成本的上升和利率的增加。手术室技术员Stewart Griffiths刚刚出售了他在悉尼Hornsby Heights的已故父母的五卧室独立屋，位于Waddell Crescent 10号。一个买家拍卖前报价120万澳元。

（图片来源：SMH）

他被诱惑了，因为他之前从未参加过拍卖，但他的房产经纪人Alex Iannuzzelli，也来自Ray White公司，叮嘱他保持冷静。

54岁的Griffiths说：“我很高兴他这么做了。起初，拍卖情况很糟糕，因为第一个竞价只有60万澳元，大家都陷入了沉默，我开始后悔没有接受那个报价。

但然后竞价就腾飞了——有30个注册竞买人——最终以1,506,000澳元售出，超出了保留价406,000澳元。

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”在墨尔本的Cheltenham，Voula和Sam Tsakiridis在上周末通过Ray White Cheltenham的Angela Limanis以拍卖方式出售了他们的房屋，售价为163万澳元。

这对夫妇拥有AOK Kitchens橱柜制作公司，他们在拍卖前的早上收到了145万澳元的报价，但拒绝了。

（图片来源：SMH）

“我们想让买家们自由选择；这样他们就有了公平的机会，”Voula说。“我们很高兴我们参加了拍卖，因为如果我们接受了那个报价，我们就会错过那180,000澳元的额外收入。” Sam补充道：“这样每个人都有公平竞争的机会，你几乎可以真实地了解到你的房产的透明价值。”      

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）