小心!不良销售风险高出2倍,在堪培拉这些地区进行房产交易要注意(组图)
尽管 10 月份再次维持现金利率不变,但专家们认为,到明年,家庭仍有可能面临拖欠按揭还款的风险。
堪培拉有一个地区的房贷压力和不良销售风险似乎要高得多,该地区的自住房贷比例是堪培拉市中心地区的两倍。
虽然堪培拉地区的房贷拖欠率在全国属于最低水平,但在截至 6 月底的三个月中,拖欠还款的堪培拉家庭数量却多于上一季度。
标普全球结构性融资总监Erin Kitson表示,在利率上升的情况下,抵押贷款拖欠额呈上升趋势,但仍 “徘徊在长期平均水平附近”。
她说,有许多因素使抵押贷款拖欠率保持在较低水平,包括开始时的低基数和许多家庭积累的高储蓄缓冲。
更重要的是,失业率仍保持在历史最低水平,Kitson女士说。
她说:“当你在关注和讨论抵押贷款拖欠问题时,这一点非常重要,因为失去收入是造成抵押贷款拖欠的主要原因。”
S&P Global的最新季度数据显示,与澳大利亚其他地区相比,ACT是抵押贷款拖欠率最低的地区之一。
调查发现,在 6 月份的季度中,首都地区有 0.69% 的家庭出现了 30 天以上的欠款,高于上一季度的 0.55%。
Kitson女士说,由于堪培拉的低失业率、高工作保障和较高收入,这种情况符合长期趋势。
数据显示 "积极 "的卖家
房产公司CoreLogic分析的数据显示,Molonglo的自住者抵押贷款比例高于其他任何一个堪培拉地区。
在2021年的人口普查中,该地区有2707户自住按揭家庭,占家庭总数的65%。
Gungahlin紧随其后,有14394户自住抵押家庭,占48%。
堪培拉北部和南部的自住抵押家庭数量最少,分别占家庭总数的 30% 和 31%。
CoreLogic住宅研究主管 Eliza Owen 说,数据显示的趋势并不令人惊讶。
她说:“这是我们在首府城市高抵押率地区看到的一个共同主题——这些地区往往城市扩张较快,人口增长迅速,人口结构中很多都是年轻家庭。”
利用这些数据,CoreLogic 随后研究了房源和价值指标,以确定堪培拉可能出现或已经出现不良销售的地区。
Owen女士说,Gungahlin是一个面临更多强制出售风险的地区,这是因为该地区的抵押家庭数量较多,而且房产价值中位数为 878,642 澳元,“相当昂贵”。
她说:“在这些相对较高的价位和利率快速上升的情况下,抵押贷款的可偿还性可能会成为一个更大的挑战。”
更能说明问题的是,尽管房产价值表现乏善可陈,但 8 月份的总挂牌量(即当前待售房产)比五年平均水平高出 16.8%。
Owen女士说:“你不得不问自己......为什么新挂牌房源会在冬季上升,而通常情况下却不会呢?”
Owen女士说:“对于像Gungahlin这样的地区,在过去的 12 个月里,该地区的房地产市场表现实际上非常平淡,价值也在下降,为什么新挂牌房源会上升呢?”
Owen女士说:“这就可以推断出,这里有更多的卖房动机,而不仅仅是为了资本收益。”
短期挂牌房源增加
Owen女士说,堪培拉的短期挂牌房源(即挂牌时间不足三年的房源)正在增加,这可能是不良销售的另一个迹象。
在截至 8 月份的三个月中,短期转售占堪培拉新挂牌房源的 12.5%,而之前的平均比例约为 7.5%。
Owen女士说,这是另一个迹象,表明 “有些东西正在诱使人们出售他们通常不会出售的房产”。
她说,这些数据最终无法确定堪培拉有多少不良销售。
Owen女士说:“也可能是自2020年3月以来,房屋价值已经上涨了27%,也许人们想利用这些资本收益,这就是他们出售房屋的原因。”
拖欠房贷可能会持续到 2024 年
尽管连续四次暂停现金利率,但家庭仍未摆脱困境。
Kitson 女士预计抵押贷款拖欠额将继续上升,并在 2024 年达到峰值,因为这是一个滞后指标。
她说,房贷拖欠额还会继续上升多久,“在很大程度上取决于今后的利率走势”。
Roy Morgan的最新数据显示,在截至 8 月份的三个月内,有 157 万抵押贷款持有人被认为面临抵押贷款压力的 “风险”,创下历史新高。
数据显示,30.2%的抵押贷款持有者属于 “面临风险 ”类别,其中包括 6 月份的一次 0.25% 的利率上调。
Roy Morgan认为,如果按揭贷款人的还款额超过其税后家庭收入的一定比例,他们就会面临按揭压力的 “风险”。这一比例介于 25% 与 45% 之间,具体取决于收入和支出。