“鬼楼”林立：悉尼公寓市场正酝酿完美风暴

在悉尼中央商务区西北约25公里处，卡灵福德郊区（Carlingford）矗立着悉尼房地产繁荣时期批建的六幢多层公寓，一些楼高至21层。

在悉尼中央商务区西北约25公里处，卡灵福德郊区（Carlingford）矗立着悉尼房地产繁荣时期批建的六幢多层公寓，一些楼高至21层。

建筑工人正在对最后一栋建筑物进行最后的修建工作，一旦完成，该区域将有超过1000套公寓。但这些楼里冷清甚至空荡，现在没人能说清，这些项目究竟为谁而造。

在雨后春笋般起来的新公寓大楼下面，是一系列无人入住的商铺，散发着寥落的安静气氛。

在悉尼的公寓市场，一场完美的风暴正在酝酿之中。

供给过剩加剧“鬼楼”效应

根据房地产数据机构SQM Research的数据，悉尼上个月的租赁空置率达到了3.4％，这是自2005年开始保持记录以来的最高水平。

位于Carlingford开发区的The Hills区的空置率上个月达到5.8％，部分地区高达7％。在悉尼市和帕拉马塔市这两个拥有大量高密度公寓的地区，空置率分别达到5.4％和3.7％。

据知名房地产研究机构SQM发布的数据，今年一月悉尼出租房空置数量为22426套，与去年一月的15775套相比暴增40%。今年一月空置率为3.2%，与去年12月的3.6%相比稍有下降。

SQM称，一月空置率下降在市场预料之中，因为假期结束后大学生租房需求增加。但是鉴于目前是住房完工的高峰，预计悉尼空置率今年有可能上升到4%。历史数据显示，悉尼空置率上一次达到4%是2004年，原因是2000年悉尼奥运会后悉尼租房市场陷入低迷期。

数据显示，2018年和2019年期间在悉尼建造的54,000套新公寓将在年底前上市，供应过剩的问题正在变得更为尖锐。

My Housing Market首席经济学家Andrew Wilson说，公寓的供给过剩，正在导致难以缓解的“鬼楼”光景。

Andrew Wilson认为，悉尼经历了一次大规模的公寓热潮，现在处于供应高峰期。由于缺乏租户，一个表现不佳且缺乏买家活动的市场更加恶化。几重因素结合起来正在加剧“鬼楼”效应。

SQM Research首席执行官Louis Christopher表示，另一个加剧鬼楼效应的因素是，一些外国投资者购买房产以“保值”。

房贷违约率正在上升，房价仍在下跌，借款人正在陷入房产负资产的境地。Louis Christopher称，外国购房者就像买了金条，买入之后在持有期间将其锁起来。一些外国投资者宁可让房产空置也不出租，以免“折旧”，这样就可在市场转暖时更容易卖出。

由于空置率上升以及出租房产的平均时间延长至近九周，房东正在大幅降价，接受更短的租约并对其房产进行装修改造，希望在降温的市场中尽快吸引到租客。

真实入住率难以估量

目前，除了将开发商和房地产经纪人的空置出租房、房源和传说中的证据加起来外，很难量化悉尼目前到底有多少无人居住的公寓。

Christopher说：“但我们确实认为有相当大的一部分公寓，特别是新的公寓楼，根本就没人住。”

Prosper Australia的房地产研究员Fitzgerald则试图在这个现象背后找到一个较为准确的数字。他曾根据用水量数据来评估墨尔本公寓的入住率。

但这一方法并不适用于悉尼。因为悉尼用水是通过整个建筑而不是单套单元房来衡量的。所以目前为止，对于悉尼公寓的入住率水平，尚缺乏一个权威和准确的评估。

从2017年起，各州政府试图解决这一问题。2017年12月，联邦政府引入了外国所有者空置费，如果房产一年无人居住或出租少于六个月，房主需要缴纳额外的费用。然而，该法律仅能影响到2017年5月后购买的房产，当时悉尼的房地产热潮正在消退。

在州选举之前，新州州长Gladys Berejiklian认为，增加供应的政策本身将有助于缓解住房可负担性问题并遏制悉尼失控的房价。

但对于房产投资者来说，供应过剩意味着维护投资的成本必须要提高。2017年一位在Meadowbank拥有两居室公寓的业主，只用了大约一个星期的就将房产租了出去。但这套房今年重返市场时，Meadowbank市场上有超过100套两居室房产同时在出租。为此房主花了大约八个星期寻找租户，先后两次降价100澳元，租期缩短为六个月，并部分地升级了公寓，如更换新的纱窗，重新装修了厨房。

Domain研究分析师Eliza Owen表示，尽管悉尼的租赁空置率普遍上升，但仍然在有些郊区的出租房仍可在较短的时间租出，尤其是北部海滩区和部分内西区。