Burwood的房价为何如此不给力

我之前写文章说过一句话，我说悉尼华人移民的足迹往往是始于内西，终于上北，这句话似乎成了绝大多数华人的宿命。

刚到悉尼，华人往往先在Burwood， Ashfield或者Auburn等地先租个公寓落脚，等混熟了，有钱了，就去上北或西北买个大House，这种属于典型的华人置业蓝图。住在北边了，代表你混出头了，已经脱离苦海，进入极乐世界了。

但是你知道吗？我们以前老移民不是这么想的。

我十几年前刚来澳洲的落脚点是悉尼Campsie，我们这个区的人，周间和周末都会往Burwood跑，一是这里交通中转站，转车必须经过这里。还有一点是这里有电影院，在那个移动互联网还未普及的年代，电影是很重要的娱乐方式，看完后还可以在westfield逛逛，看看各种玲琅满目的商品。

当时我就想，如果能买在Burwood买一套房，人生就算上岸了，不用再坐400号bus折腾到这，出门就是火车站，去哪都行。想吃西北拉面的羊肉串，出门走几步路就可以。对于当年我们那帮人，谁在Burwood买了一套属于自己的公寓，我们听起来就如同今天听到谁在上北买了大宅。House更是不敢奢求，想都不敢想的事。

最近3年华人的置业偏好发生了翻天覆地的变化，华人的新生代确实要比过去的老移民有钱，过去在我们眼中天文数字的House，他们是绝对负担的起的，但无论是新移民还是老油条，大家都不约而同的往北跑。有钱的住上北，中产住中北（ Ryde一带），预算紧张对房子要求高的去了西北。

很少再听人谈起计划在内西Burwood一带置业的事，这里似乎像高中时代暗恋的班花，以前的刻骨铭心，这一刻在成长后全部烟消云散了。

根据Realestate.com.au的数据，Burwood的中价位自从2015年见顶以后，开始一路震荡下跌（红色线），在其它区域都屡创价格新高的情况下，到今年为止， Burwood2015年房产中价位高点还是没有突破。

在Burwood一些好街甚至出现了，原价买原价卖的情况。就算有人愿意买，Burwood普遍预算也在250万左右，一旦让他/她花更高的钱，除了极少数，大家都要犹豫了。

谈到Burwood衰弱，很多人会说北边好，但是你有没有想过为什么北边好？你有没有问过自己，为什么自己越来越不愿意住在Burwood一带，这里有方便，有教育，有交通，离市区还很近。

无论是Huntsville还是Burwood，Parramatta河以南传统的华人区越来越不招人待见原因只有两个字------公寓。

公寓主要是在几个方面去影响当地的房价，第一个因素就是改变了当地的人口结构。

在成人的世界里，人和人的交往有一个潜规则，那就是你只会和经济水平相似人能保持长期的来往。这个不是势利眼，而是收入不同的人是聊不到一块去的，你爱谈房产投资，总是谈最近买哪个房子比较好，比你钱少的人会听的很尴尬，总觉得你在他面前装B，而两个收入一样的人，彼此会探讨和交流投资心得。能分开加大彼此之间距离的不是种族，肤色或是你的学历谈吐，而是你们的收入。

当生活在一个区的时候，如果你周围的人都是和你收入相当，甚至比你高的时候，那个磁场和氛围你是可以感受到的。不只是说这个区印度人多了这么简单，而是周围的一切都在改变。拿饮食来说，高收入人士多的地方会有很多咖啡馆和日料，学生多的地方会有很多麻辣烫和烤串，建筑工人多的地方会有很多早餐铺，这就是不同啊。

公寓的居民50%以上都是租客，当一个区如Burwood公寓本身就不贵，那租住在里面的人收入就更要低一个等级。当这个区的公寓开发越来越多，而租客也越来越多时，有钱人会开始莫名的觉得这个区好吵啊，好烦躁啊，其实是因为当地氛围和磁场变了。

有人说当你看到一堆垃圾时，你会自然而然也往里丢垃圾，哪怕那里不是垃圾场。当一个区域人口转换时，很多屋主会搬走，而且自己的House也不会整租，而是像群租房一样，隔开很多房间，分租给十几个人，这个其实进一步恶化了当地的人口结构。

不但如此，当一个区不但盖了很多公寓，而且还是高密度大楼，这个会极度影响当地的隐私。

比如说当你能在后院看到高耸入云的公寓时，你在后院休闲娱乐时就会有所顾忌，你总感觉有人拿着望远镜在顶楼朝你家观望。

公寓影响当地的第二个因素在于规划，如果当地只是有公寓，但是公寓只是集中某个区域那还好说，最怕就是的分散在区域各个角落。

例如我们所熟悉的Eastwood，虽然老旧公寓多，但很多华人依然喜欢这里，除了这里是北区和学区以外，很重要的原因是当地95%的公寓和Townhouse 群都在火车站东边，韩国人那边，而中国城这边全部是低密度的House。

当一个区哪哪都是公寓，公寓和House混搭时，除非你是上东区，否则这个区基本废了。

举个例子，Ashfield的house在华人心中存在感比Burwood还低，除了巨量的公寓存量外，Ashfield还有一个特点，95%的街道上都有公寓，你很少看到Ashfield几条街呈现低密度状态，街上全是House没有公寓。

Ashfield 曾经的地王在Victoria street，最贵的House卖了600万，但就是这条悉尼少有的棕榈树大街，街上不但有公寓楼，还建了一个康复中心。

在70年代Ashfield是一个不错的区，但就是被这种2b的开发政策搞死了，如今Ashfield的主街Liverpool road的飞机按摩院马上要超过餐馆的数量，街上的教堂总是排满了等待拿救济粮的老人，哪里看都是一种衰败的感觉。

长期看我对这个区充满信心，但时间要拉长一些。

公寓楼散开在区域的东南西北是内西不少区普遍存在的问题，例如campsie，Marrickville等区域。

第三个要素就涉及到地段的议题。Ashfield，Burwood，包括Hurstville 其共同点在于火车站方圆700，800米内建满公寓楼，这点和上北成鲜明的对比。

上北很多名街离火车站都很近，如lindfield Middle harbour road，走路步行到公寓几百米的事，属于典型的闹中取静。公寓主要集中在Tyrson road那一块，而且全部是中低密度。

其实House能涨的区域，都有类似的逻辑-----当地最精华的地段，能闹中取静的地段被House占据，而不是公寓。

比如说我自己投资的Erskineville，你可以看到火车站周围全部是保护区的排屋，而公寓集中在Ashmore street以南，当地的边缘地带。

只有house占据当地精华地带，公寓存量少而且在当地非主流边缘地带，这个区的房子才有不断涌入的置换买家，毕竟置换不但需要更大空间，也需要更好的环境。

这就是你不喜欢南区但又答不上来的原因。

我说这些并不是看不好内西，叫你们统统去买北边，实际上如果内西任何一个区属于绿化好，低密度，预算还能控制在200多万，那个区涨幅会很惊人，如这次内西一颗璀璨的明珠就是Croydon park。

内西有很多其它区域无可媲美的优势，这个又是一个单独的话题，很长，今天不展开。但作为一个主打内西和内城区的投资人和买家中介，我只是想劝大家避开那些你感受到，但又琢磨不明白的陷阱。